Capter une plue-value en rénovation

Capter une plue-value sur un chantier de rénovation , est-ce si facile ?

La formule de base  y = fct (plue value) = Prix de revente - prix d'achat- coà»t des travaux .

D'apparence simple cette formule nécessite en fait les compétences de 3 métiers réunis le négociateur , l'architecte et l'ingénieur béton .Cela nécessite aussi une fine connaissance des prix du m² pratiqués dans sa région .IL faut connaître ses chiffres sur le bout des ongles .

Une 2 ème formule plus compliquée découlant de la première

y = fct (plue value) = Prix de revente (n ème année)  - prix d'achat (année 0)- coà»t du crédit ( n ème année)- coà»t des travaux - fiscalité

Conclusion : Dans l'optique dans un achat-revente , il est possible de gagner mais aussi de perdre .Si les prix n'augmentent pas assez au bout de n années  avec tout ce qu'il sera retranché la plus-value peut atterrir dans le négatif .

Dans les faits , il y a beaucoup plus de paramètres capables de faire osciller votre plue value dans tous les sens pour le meilleur comme pour le pire .Certains paramètres sont contrôlables ,d'autres sont imprévisibles .

fct(plue value) =  (a,b,c,d,e,f,g,h,i,j,k,l,m)

  1. a = fonction de la surface du bien (évident mais on pourrait l'oublier)
  2. b = fonction des prix du m²  (à  savoir qu'ils varient en fonction du lieu géographique)
  3. c= fonction du marché local haussier , baissier ,stagnant (la stratégie a adopter n'est peut-être pas la même et c'est plus facile dans un marché haussier)
  4. d = fonction du marché global ou national (paramètre incontrôlable au niveau perso , récession , inflation , désinflation ; fuite des capitaux ex: l'Espagne , la Grèce
  5. e = le paramètre de sa situation personnelle professionnelle est influencée par le d .Risque de ce retrouver ou chômage par ex : .Et risque de revente forcée au mauvais moment et dans la précipitation donc plue value moins intéressante .Autre mauvais tour avoir un projet trop grand pour sa véritable classe sociale .
  6. f= prix de revente (déjà  cité dans la formule de base)  .A savoir que f dépend de g
  7. g = stratégie de valorisation immobilière cad donné du cachet au bti pour augmenter sa valeur et provoquer le "coup de coeur" .Pour cela être aidé par un architecte .
  8. h= prix d'achat (cité dans la formule de base s'aider d'un bon négociateur pour acheter en dessous des prix du marché)
  9. i = prix des travaux de rénovation (voir formule de base , s'aider de l'architecte sinon vous risquer d'aller dans le mur .C'est lui qui vous donnera le montant à  ne pas dépasser théoriquement)
  10. j= gestion du temps imparti pour faire les travaux .Ne pas dépasser le temps nécessaire .(planning de Gantt par exemple)
  11. k =En fonction des fautes techniques commises sur le projet , la plue value peut être détruite voir cela peut être une moins value (ex: sols argileux , secousses sismiques et btiment pas prévu pour ). Solution : être bien bordé par un  ingénieur béton
  12. l = le coà»t du crédit qui est lui même en fonction des paramètres suivants fct (crédit) = (apport perso , taux d'intérêt , assurances , aide de l'état ,taxes , impôts de l' état,frais de notaire)
  13. La fiscalité , encore un paramètre incontrôlable qui gigote dans tous les sens

Alors facile ? Si il manque des paramètres vous pouvez compléter avec vos commentaires .

 

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