Capter une plue-value sur un chantier de rénovation , est-ce si facile ?
La formule de base y = fct (plue value) = Prix de revente - prix d'achat- coà»t des travaux .
D'apparence simple cette formule nécessite en fait les compétences de 3 métiers réunis le négociateur , l'architecte et l'ingénieur béton .Cela nécessite aussi une fine connaissance des prix du m² pratiqués dans sa région .IL faut connaître ses chiffres sur le bout des ongles .
Une 2 ème formule plus compliquée découlant de la première
y = fct (plue value) = Prix de revente (n ème année) - prix d'achat (année 0)- coà»t du crédit ( n ème année)- coà»t des travaux - fiscalité
Conclusion : Dans l'optique dans un achat-revente , il est possible de gagner mais aussi de perdre .Si les prix n'augmentent pas assez au bout de n années avec tout ce qu'il sera retranché la plus-value peut atterrir dans le négatif .
Dans les faits , il y a beaucoup plus de paramètres capables de faire osciller votre plue value dans tous les sens pour le meilleur comme pour le pire .Certains paramètres sont contrôlables ,d'autres sont imprévisibles .
fct(plue value) = (a,b,c,d,e,f,g,h,i,j,k,l,m)
- a = fonction de la surface du bien (évident mais on pourrait l'oublier)
- b = fonction des prix du m² (à savoir qu'ils varient en fonction du lieu géographique)
- c= fonction du marché local haussier , baissier ,stagnant (la stratégie a adopter n'est peut-être pas la même et c'est plus facile dans un marché haussier)
- d = fonction du marché global ou national (paramètre incontrôlable au niveau perso , récession , inflation , désinflation ; fuite des capitaux ex: l'Espagne , la Grèce
- e = le paramètre de sa situation personnelle professionnelle est influencée par le d .Risque de ce retrouver ou chômage par ex : .Et risque de revente forcée au mauvais moment et dans la précipitation donc plue value moins intéressante .Autre mauvais tour avoir un projet trop grand pour sa véritable classe sociale .
- f= prix de revente (déjà cité dans la formule de base) .A savoir que f dépend de g
- g = stratégie de valorisation immobilière cad donné du cachet au bti pour augmenter sa valeur et provoquer le "coup de coeur" .Pour cela être aidé par un architecte .
- h= prix d'achat (cité dans la formule de base s'aider d'un bon négociateur pour acheter en dessous des prix du marché)
- i = prix des travaux de rénovation (voir formule de base , s'aider de l'architecte sinon vous risquer d'aller dans le mur .C'est lui qui vous donnera le montant à ne pas dépasser théoriquement)
- j= gestion du temps imparti pour faire les travaux .Ne pas dépasser le temps nécessaire .(planning de Gantt par exemple)
- k =En fonction des fautes techniques commises sur le projet , la plue value peut être détruite voir cela peut être une moins value (ex: sols argileux , secousses sismiques et btiment pas prévu pour ). Solution : être bien bordé par un ingénieur béton
- l = le coà»t du crédit qui est lui même en fonction des paramètres suivants fct (crédit) = (apport perso , taux d'intérêt , assurances , aide de l'état ,taxes , impôts de l' état,frais de notaire)
- La fiscalité , encore un paramètre incontrôlable qui gigote dans tous les sens
Alors facile ? Si il manque des paramètres vous pouvez compléter avec vos commentaires .