Le déroulement d'une rénovation

PRà‰PARATION MENTALE

Faire une opération de rénovation ou autre , c'est dur , cher et long ...Si cela dure trop longtemps c'est que vous avez mal quantifier le temps nécessaire .

PRà‰PARATION DES CONNAISSANCES

La préparation mentale n'est pas suffisante du tout .IL faut aussi avoir un minimum de bagages techniques sur le btiment .Il faut donc APPRENDRE .Il est possible d'apprendre au fur et à  mesure mais franchement , c'est plutôt sport ...

PREPARATION ADMINISTRATIVE ET SECRà‰TARIAT

  1. Ayez sous le coude tous vos modèle de lettres préparées d'avance (ex attestation pour une réclamation , lettre de mise en demeure si graves problèmes de chantier ,modèle de compte-rendu de chantier) .Toutefois , n'y allez pas avec la sale mentalité de mettre quelqu'un devant les tribunaux.Vos adversaires trouveront facilement les erreurs que vous avez commis sur votre chantier .Négociez et recherchez d'abord l'arrangement à  l'amiable en cas de pépin .Ne vous faites pas de film à  l'américaine pour se faire du fric via la "Justice"
  2. Préparez un tableau d'affichage > 80 cm avec la date de départ du chantier .IL faut pouvoir y lire un extrait de l'autorisation de travaux que vous communiquera la mairie .( ex sur ce qu'il y aura dedans Le nom ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le numéro de l'autorisation ,La nature du projet et la superficie du terrain, ,L'adresse de la mairie o๠le dossier peut être consulté, Les droits de recours des tiers ,La surface du plancher ainsi que la hauteur de la construction  etc ...)

Une fois que les papiers sont prêts et que le cerveau a rempli sa database de concepts architecturaux et comptables , vient la phase de recherche d'un bien à  rénover .

RECHERCHE D' UN BIEN ET COMPTABILITà‰

  1. Alors là  les méthodes de recherche sont variées et c'est probablement là  aussi que tout se joue .Si vous achetez trop cher alors vous le traînerez jusqu'à  la fin du crédit .
  2. Pour un achat rentable , payer un chasseur immo (De préférence avoir l'affaire avant qu'elle n'entre dans le circuit des agences et des notaires officiellement)
  3. Vérifier la rentabilité , faites appel à  un comptable ou expert comptable
  4. Faites une offre avant même d'avoir visité le bien afin de débrancher vos émotions
  5. Visitez le bien et demandez l'année de construction
  6. Repérer les éléments de caractères et le cachet de la btisse
  7. Ecoutez votre intuition ...Si vous ne le sentez pas alors n'y allez pas , n'achetez pas ...
  8. ANTICIPEZ la REVENTE du bien convoité avant même de l'avoir acheté .Si votre intuition vous dit que vous allez avoir du mal à  le revendre alors n'y allez pas .
  9. Revisitez avec un professionnel pour qu'il vous aide à  quantifier et chiffrer les travaux

SIGNATURE DU COMPROMIS DE VENTE

A cette étape , il vous faut fixer les clauses suspensives pour vous permettre d'annuler l'achat .Vous pouvez encore vous rétractez ou faire un caprice en disant que finalement cela ne vous intéresse plus .Exemples de clauses suspensives :

  • l'obtention du financement (votre banquier ne veut pas vous prêter , cette clause vous protégera et annulera l'achat)
  • l'obtention des différentes autorisations concernant vos travaux à  effectuer
  • délai de recours au tiers,

Attention entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte authentique , IL y a un laps de temps à  utiliser .Vous devez déposer votre dossier de permis de construire et concevoir pendant cet intervalle de temps .

CONCEPTION ET PERMIS DE CONSTRUIRE

  1. Faire les plans des états de lieux
  2. Faites un diagnostic technique de l'existant (ex si vous voyez des fissures béantes sur murs ou poutres porteuses alors écartez-vous ,ce n'est probablement pas le bon plan) .Aidez-vous du PLU et demandez un certificat local d'urbanisme .
  3. Dessinez son permis de construire soi-même ou faire appel à  un architecte .Dessinez l'avant -projet , puis le projet puis les plans d'exécution
  4. Prendre rendez-vous avec un conseiller du service d'urbanisme
  5. Les plans doivent être clairs et informatifs .Utilisez du texte , l'inspecteur administratif de la mairie doit être capable de comprendre facilement ce qui se passe entre AVANT les travaux et APRES les travaux .

D'une manière globale plus vous allez dessiner , plus vous allez vous imprégner de votre projet .

AIDES (faire le tour des aides ...)

  1. 1 % patronal
  2. prêt à  taux 0 %
  3. Contacter l'ADIL (service public)

FINANCEMENT

  1. Rendez-vous  chez le courtier (préférer le courtier au banquier car il vous obtiendra souvent un meilleur taux d'intérêt)

ACHAT Dà‰FINITIF ET SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE

  1. Voir avec son notaire .A priori si vous êtes à  cette étape c'est que les clauses suspensives ont du toutes êtres purgées .
  2. Attention ici , il n'est plus possible d'annuler , l'acheteur est obligé d'acheter et le vendeur est obligé de vendre .

PLANS D'EXECUTION , DESCRIPTIF DE TRAVAUX

  1. Sauf si vous êtes un professionnel du btiment , ne faites pas votre descriptif de travaux .Confiez-le à  un pro , cela permettra aux artisans de mieux chiffrer leur devis .
  2. à‰tablir un métré (quantitatif et surfaces ) pour cerner le prix des matériaux .Cad faire un chiffrage à  la grosse pour le banquier .Et faire un chiffrage lot par lot pour avoir une idée plus précise .

CHOISIR SON , SES ENTREPRISES

  1. Vérifiez son ancienneté
  2. Vérifiez sa réputation
  3. Vérifiez son assurance décennale et son immatriculation
  4. Vérifiez l'évolution de son chiffre d'affaires
  5. Label affiché par l'entreprise
  6. Fournir tous les plans aux entreprises sélectionnées et si possible le descriptif aussi

Le but est qu'une des entreprises ne vous claque pas entre les pattes ...Sinon , il faudra faire un petit tour sur la case "administratif" avec courrier +AR  pour par exemple abandon de chantier , dépôt de bilan , non exécution d'ouvrage etc ...

SUIVI DE CHANTIER

  1. Organisez une réunion de chantier avec toutes les entreprises et établir un planning .Demandez-leur le temps qu'il leur faut pour exécuter leur lot .
  2. Délimitez une date d'entrée et une date de sortie (si cela déborde infligez des pénalités aux fautifs)
  3. Transmettre par courrier avec AR le planning à  toutes les entreprises
  4. Faire un compte rendu après chaques réunions de chantier .

REVENTE

Bah oui quoi ...Une opération doit songer à  la revente .Revendez au prix du marché sauf si vraiment vous avez créer de la plue-value sur l'ouvrage .Standing réussi , caractéristiques uniques permettent de le vendre un peu plus cher que le marché de votre région .

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