Ce guide intéressant vous mettra le pied à l'étrier .
L'auteur n'insiste pas trop sur les contraintes de la rénovation mais elle annonce tout de même que cela ressemble à un marathon ou bien que c'est comme un enfant à élever .Le but est donc de bien discerner dans la préparation de votre dossier le temps , l'énergie et les capitaux nécessaires .Quand aux avantages , le logement s'adapte à votre personnalité et si vous êtes habile vous pouvez augmentez la valeur financière du bien (ex 1 an de salaire de valorisation)
"Devenez l'architecte de votre projet de rénovation" (Mira Lavandier)
Sa démarche
1/Faites une demande de certification d'urbanisme pré-opérationnel .Ce n'est pas obligatoire mais fortement conseillé .De plus cela vous donnera des informations importantes (servitudes existantes,taxes etc ...) .Et surtout cela permet de savoir si la mairie va être opposée à votre projet ou pas .
-Un piège à éviter lors d'une rénovation , la copropriété .Dans ce cas vous devrez obtenir la signature de tous les copropriétaires .Ces derniers doivent vous autoriser à faire des travaux surtout si vous commencez à taper dans des éléments porteurs .Ces signatures doivent être obtenu avant d'avoir l'acte authentique .
-Mon conseil acheter le bien 20 à 30 % en dessous des prix du marché local .Si votre marché local est haussier c'est encore mieux .
2/Dessinez un état des lieux (ou alors il vous a déjà été communiqué lors de votre achat),dessinez l'existant .
2.1/Décrivez sur papier ce qui existe , prenez des photos
3/Faites un diagnostic de votre bien en commençant par ses éléments porteurs qui sont :
- les murs
- les planchers
- la toiture (combine , visitez par temps de forte pluie , pour voir si elle est vraiment étanche)
Ici mon conseil est que vous traquiez la moindre fissure .Si une fissure apparait trop importante dans un mur alors envisagez le pire dites vous le terrain et les fondations ont peut-être bougés .Interrogez les voisins scrutez l'histoire de votre btiment .Quels travaux ont fait les précédents proprios pour obtenir une telle fissure .Observer la flèche des planchers .Si elle est trop conséquente alors il faudra faire tomber le plancher et en faire un neuf .C'est un peu comme une voiture , est-ce-que l'ancien proprio l'a cartonnée ou pas ? En cas de souci , n'hésitez pas à RENONCER à votre achat .
3.1/Faites un diagnostic du second Å“uvre existant
NB : un diagnostic complet devrait être en 12 points parce qu'il y a 12 corps du btiment différents .
4/Repérez les éléments architecturaux qui donne du cachet à l'habitation , conservez-les et mettez les en valeur .Sachez dater votre btiment , pour mieux repérer le style architecturale.
5/Visionnez votre future logement , redessinez les nouveaux plans APRES travaux
6/Répondez à la question "ce que je visionne est-ce-faisable ou réalisable?"
7/Visionnez à nouveau cette fois-ci plusieurs agencements différents des lieux et ensuite dessinez-les .Ensuite vous choisirez celui qui convient le plus en fonction des contraintes techniques , du prix ,valorisation des éléments esthétiques etc ...
8/Pour la visualisation , l'auteur signale l'outil Google Sketup qui est trés connu
9/Quantifiez les travaux au moins à la louche , corps d'état par corps d'état
10/En fonction des quantités de l'étape précédente estimez votre prix ...La question qui tue c'est "Combien est-ce-que cela va me couter?"
10.1/Faites des devis pour chaque corps d'état .Consultez 3 entreprises différents pour un lot .Sachant que le btiment contient souvent 12 lots cela fait 12*3 = 36 devis à recevoir
10.2/Comparez ce que vous estimez de votre coté avec les devis des artisans .Soit vous vous trompez , soit c'est eux , soit vraiment pas de bol tout le monde se plantent ...
10.3/Confectionnez votre permis de construire et rassemblez les plans définitifs (l'agencement qui vous plait le plus à l'étape 6/)
11/Calculez la surface de plancher et la surface taxable (indispensable pour que tout se passe bien avec l'administration du coin). Prévoir 1 à 3 mois d'attente lorsque votre dossier est entre leur mains .
12/Quel matériaux , pour quelle performance énergétique ?
13/Faites une réunion de toutes les entreprises sélectionnées et établissez un planning des travaux .Afin que tous les corps de métier se coordonnent au mieux .IL suffit qu'un seul artisan soit en retard pour que tous les autres soient empêchés de travailler .Ce n'est pas toujours le cas , mais pour les points techniques stratégiques méfiance ...
Pour parer à cet inconvénient qui vous mettra fatalement en retard , prévoyez des pénalités de retard dans les contrats avec les entreprises .
Pratique : l'auteur établit la nuance entre un dossier de permis de construire et un dossier de déclaration de travaux.
Critique : un seul reproche ,L'auteur aurait pu faire plus de petites digressions techniques .Plus d'astuces techniques stratégiques vraiment indispensables à connaitre en gros Å“uvre ou dans un autre lot par exemple .Pour parer à d'éventuels manques , l'astuce consiste alors à faire un saut sur son blog et de fouiller dans les articles .
L'auteur aurait du aussi reprendre son argumentaire fait dans les vidéos et signaler les dangers de la rénovation en tant que particulier .IL faut être déjà un pro , un bon bricoleur ou très bien conseillé par un tiers pour faire ce genre de démarche .En cas de doute , consultez un archi , un tech , un ingé ou un maçon etc ...