Comment évaluer le prix d'une maison ancienne

TROUVER LE PRIX REEL D’UNE MAISON ANCIENNE .

Voici des années que les acheteurs sont laissés à poil devant les agences , les notaires les vendeur et l’état qui systématiquement se servent grassement sur leur pogne …Ils n’oublient jamais tous les ans ni d’augmenter leurs honoraires , ni d’augmenter les taxes .Le tout pour un service rendu probablement surpayé .

Que faire ?

Je vous propose une méthode assez simple pour déterminer le prix d’achat réel d’une maison dans l’ancien .(si ça peut éviter de se faire enfiler ...)

Attention : cette méthode ne fonctionnera pas pour les maisons neuves (< 5 ans apres la date du permis de construire), ni pour les commerces , ni les bureaux , ni les appartements , ni les châteaux .Idéalement c’est fait pour les maisons de villes ou les maisons anciennes de plus de 5 ans éventuellement un immeuble dans l’ancien cela marche aussi .

1 ère étape Lors de la visite

1.1/ Mesurer la surface de chaques pièces que vous visitez .Prenez la surface de plancher , pas la peine de mesurer les trémie .(en principe il faut compter l’épaisseur des murs extérieurs mais sans déduire les surfaces de trémie les surfaces de murs extérieurs et de trémie vont se compenser )

1.2/Intuitivement évaluer l’obsolescence ou la vétusté de chaque pièces (très bon état , bon , moyen , pourris, moisis , déglingués , cassé , bof , usé etc …) .Et prenez des photos .

2 ème étape vous rentrez chez vous

Et vous faites un saut sur le site « immoprix »

C’est ce site et seulement ce site car c’est le seul à fournir les prix du m² réel .Ce sont les prix des notaires après que la négociation fut terminée . Les autres sites du style se loger , logic immo sont à proscrire car ce sont les prix affichés (donc avant négociation) .

3 ème étape déterminer le type de votre maison T2 T3 T 4 etc …

Déterminer le prix réel du m² pour un type au choix (T2, T3 ,T4 etc ...) grâce à immoprix

Si votre ville est trop petite , vous n'aurez malheureusement pas cette info stratégique du prix moyen réel car il n'y a pas assez de  transaction .IL faudra procéder autrement .

4 ème étape , i lfaut faire appel à la notion de Superficie développée pondérée hors œuvre (SDPHO).

En gros c’est la surface de plancher ne pas déduire les surfaces < 1.80 , ce n’est pas une surface carrez .

Définition de la SDPHO (surface développée pondérée etc …)

La superficie de chaque niveau est mesurée « hors œuvre», c’est-à-dire murs extérieurs compris, et affectée d’un coefficient particulier tenant compte de l’usage et de la structure de chaque niveau.

Ci dessus c’est la définition académique . Je dis de ne pas trop s’embêter avec la surface de murs extérieurs .Prenez les surfaces de plancher par l’intérieur et c’est bon sans déduire les trémies . Sinon par la suite vous trouverez vos propres astuces pour compenser cette perte de surface dans les calculs à cause des murs extérieurs .

Et ensuite en fonction de vos observations sur le terrains vous allez appliquer des coefficients de vétusté ou obsolescence (pourris , moisis ,cassé , usé mais je ne vais pas recommencer ....) .Pour cela aidez vous du tableau ci -dessous

Le tableau de coefficients

Les coefficients suivants sont retenus :

Les caves , sous sol , RDC et étage

  • fondations sur vide sanitaire ................0.0 (vous les compter pas inutile à mon sens mais des puristes peuvent chipoter avec des coeff de 0.1 à 0.20)
  • caves non aménagées...................................................... 0.1 à 0.
  • caves aménagées............................................................. 0,30 à0,50
  • sous-sols aménagés ......................................................... 0,50 à 0.80
  • entresol ………….........................................................……. 0.8 à 0.90
  • rez-de-chaussée en bon état .................................................... 1
  • étage courant (pas en combles sous toiture un vrai étage avec des murs de 2.50 au moins ) ………………………..

Les combles aménagées et habitable en l'état

  • combles aménagées et habitable 0.70 à 0.90
  • combles aménagées presque carrées 0.90
  • pentu avec fenêtre 0.8
  • pentu avec lucarne 0.50 à .6

Les combles non aménagées et non habitables en l'état

  • combles utilisables en débarras........................................0,30 à 0,40
  • comble aménageables par la suite ............................. 0,40 à 0,60
  • combles perdues................................................................. 0
  • toit-terrasse accessible et utilisable .................................. 0,20 à0,40

Autres

  • garage en sous sol accolé 0.4à 0.6

  • pièce non susceptible d’être ouverte vers l’extérieur 0.80

  • vérandas 0.6 à 0.1

  • balcons , terrasses et loggias 0.1 à 0.5

5 ème étape calcul du prix surface après surface

Voici la formule

prix d'une pièce = Surface SPDHO * Coeff de vétusté * prix moyen que vous avez trouvé sur immoprix

6 ème étape  .Attention , ce n’est pas le prix à demander à votre vendeur …

Prix total n°1 = somme des prix de chaque pièces

7 ème étape étape un peu plus délicate si vous n’êtes pas du bâtiment

évaluer le prix des travaux de remise à au goût du jour .Si vous ne savez pas faites passer une entreprise tous corps état qui vous établira les devis .

8ème étape

Prix total final n° 2 = prix total 1 (v 6 ème étape) – le montant des travaux

Pour les travaux de remise en état compter entre 200 et 600 euros/ m² et rester dans le gros œuvre .Si vous commencez à vous lancer dans les travaux de gros œuvre ( >1000 euros/m²) .Le prix à demander sera très petit peu probable que votre négociation aboutisse .

Rien ne vaut une étude par l’exemple aussi , je vous fournis le petit fichier excel qui va bien

Toutefois le fichier n’est pas exhaustif , c’est juste pour l’exemple . Si dans votre cas vous devez ajouter ou supprimer des lignes de calcul alors faites-le !

Évidemment , il existe beaucoup d’autres méthodes d’évaluation , le mieux est d’en maîtriser au moins 2 pour avoir une fourchette de prix .

Ci dessous un lien d'état qui parle de cette méthode mais bon pas clair et pas d'exemple pratique = personne ne comprend rien !

http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptive_3035/fichedescriptive_3035.pdf

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3 réponses à Comment évaluer le prix d'une maison ancienne

  1. adam dit :

    Bonjour,
    Une erreur s'est glissée dans votre approche qui est très judicieuse. Le prix/m2 obtenu sur le site des notaires est un prix/m2 habitable et non pas SDPHO. Donc si on le multiplie par la SDPHO on obtient une bêtise.
    Bonne continuation.

  2. saltz dit :

    Bonne remarque !

    Il y a une incohérence d'unité entre la surface HO et la surface habitable .

    Mais ou trouver des prix du m² SDPHO après négociation ?
    Quoi qu'il en soit , la méthode ne doit pas être trop éloignée de la réalité et c'est une
    méthode officielle .Sans compter que je fais aussi une petite entorse à la SPDHO quand je dis
    sur le terrain de mesurer les pièces de l'intérieur .En mesurant ainsi , je néglige l'épaisseur des murs et
    je me rapproche des m² habitable .

    Mais si il existe une méthode de terrain plus efficiente , tout le monde est invité à s'exprimer .

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